漲勢像郎有情妹有意，高雄房價回不去了2013/01/14

漲勢像郎有情妹有意，高雄房價回不去了 【2013/01/14】

高雄近年房地產行情來到補漲階段，和其他城市相比，表現相對亮眼。推升房價七大主因是哪些？又發生了哪些結構性的變化？ 等了20年，高雄的房地產市場終於甦醒了，市民第一次對房價「有感」。根據永慶房產集團所提供的資料顯示，高雄2012年第三季住宅的平均每坪房價為14.41萬，較去年同期成長29.60％，成長幅度為全國之冠。 以農16特區的房價為例，2011年40坪3房的總價為600萬元，現在是800萬元，漲了33.36％。「雖然平均單價仍比不上雙北、新竹、台中，排名全國第五，」長期負責高雄地產的永慶不動產加盟總部副總經理楊政曉知足地說，「但是相比過去停滯的房價，每坪漲個5000元，高雄民眾就非常有感覺了。」哪七大主因，讓房價有感？為何2012年以來高雄房價漲勢比雙北、台中凌厲？分析起來，有七大因素所促成。 一、基期低的補漲行情：21世紀不動產美術館、農16加盟店總店長林俊良指出，1982至1986年間，台北、高雄兩個直轄市的房價，其實差不多，三房售價約100200萬間，當時台中還不到百萬元。後來高雄房價不僅輸給雙北，還差了台中兩成，「今年補漲行情，只是還給高雄人一個公道而已。」 二、地價上漲、建造成本增加：以美術館特區住宅用地為例，2006年3月，高雄市政府土地標售價為25萬1021元，2010年3月漲到46萬2473元；商業用地標售價則從2005年9月的27萬2000元上漲至2011年3月的58萬9911元，今年9月更成長至116萬6549元。最近京城建設賣給興富發建設一塊美術館的土地，更創下高雄每坪230萬的新高紀錄。「影響房價的兩個因素，不外是地價與建造費用，」楊政曉說，1991年每坪造價才3萬元，現在已增加至8萬多元，造價推升新成 屋的單價，也帶來中古屋比價效應，拉抬整體平均房價。 三、政府投入建設，民眾信心大增：這幾年來，中央投入2700億預算，全力發展高雄。以「亞洲新灣區」為例，投資金額近300億，包含高雄世貿會展中心、海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心、市立圖書館總館、水岸輕軌捷運等五項重大工程正在興建中。亞洲新灣區正是過去國民黨所推的亞太營運中心，現在終於加以落實，「感覺這次是玩真的了，」林俊良說，民眾對前景有信心，自然願意進場置產。 四、建商推案保守，造成市場供需失衡：1992至1995年間，高雄建商為因應即將全面實施的容積率法規，大量瘋狂搶建，造成供過於求，房價大跌，從此進入保守推案期。從近幾年建商的申請開工戶數，可清楚看出供需失調現象，2008年是5625戶、2009年5100戶，2010年8291戶，2011年雖然增加至1萬2398戶，但高雄每年有3萬戶的需求，新成屋根本供不應求，買方只能從中古屋著手。 信義房屋高雄區執行協理林武雄進一步分析，高雄房地產市場不同於北部，都是先建後售，幾乎沒有預售市場，北部建商都不敢南下，這幾年才有幾個高總價案子採部分預售方式。而且高雄建商不隨便推案，蓋多少賣多少，不會狂銷也不會賣得很慘，市場相對穩定。 五、出現大量換屋潮：旅居外地的高雄人近幾年開始出現返鄉潮，也助長了這波房價。雖然不似台中七期鮭魚返鄉的活絡，但資產雄厚的客戶也不少，例如福懋建設總經理涂耀斌最近就接觸到很多到外地奮鬥的高雄人，想換大房子給父母住。另外，也有許多當地的中年族群經過多年努力後，已具備換屋能力，剛好建商推出大坪數的優質產品，迎來一波換屋熱潮。北部客對高雄房價貢獻不少 六、奢侈稅帶來投資客：2011年7月奢侈稅政策執行後，北部投資客為之卻步，根據東森房屋不動產統計發現，台北市地產投資比例從課徵前的32％，降至17％，減幅達15％。投資客只好轉向中南部。21世紀不動產林俊良表示，熱錢沒地方去，只能到處流竄，2011年4月就發現北部客南下，週休二日經常會接待許多北部的客戶。對他們而言，高雄房價相對低廉，500600萬就能買到10年內的房子，1000萬就能買到豪宅，放著長期投資也不怕。 不動產經紀人為開發業務，經常到地政事務所調謄本，才發現美術館、農16特區的房子，有1／3持有人的戶籍都在台北，經紀人必須到台北讓客人簽約，顯見北部客對高雄地產的「貢獻」。 另外，比起台北僅有1％多的店面租金投報率，高雄2至3％的報酬讓北部客趨之若鶩，只是高雄商業活動長期不活絡，建商很少推出店面商品，黃金店面可遇不可求。 七、香港、新加坡、陸客都來軋一腳：由隆大營建與城揚建設合作的「都廳苑」，除高雄與台北客外，也有不少香港與新加坡買方。另外，在高雄博愛路與同盟路口，才剛落成半年的愛河之星，據悉整棟都被溫州幫買走，市場傳出成交價為2030億，將來只預備賣給大陸客戶，或包裝成不動產證券化商品。 「對大陸有錢人來說，這只是零頭小錢，能在台灣擁有房子，先不要管獲利與否，至少感覺很優越，足以跟同儕炫耀，」一位高雄的業者說。在眾多因素配合下，帶來高雄久違了的「有感」房價。信義房屋林武雄強調，這一波漲勢是「郎有情，妹有意」所促成，當周遭親友都看好時，社會就會出現「現在不買，怕以後買不到」的氛圍，進而帶動整個市場。市場表現佳，只是還個公道儘管2012年高雄地產表現相對亮眼，但對當地人而言，不過是回到20年前的價格而已。 以美術館特區為例，1989年重劃好時，一坪地價40多萬，2003年爆跌至13萬左右，直至2010年才回到46萬。1991年，市中心博愛路的地價每坪100萬，2003年跌到25至30萬，現在也才恢復到當初的水平而已。有的甚至還沒有達到過去的高點，2004年林俊良的朋友邀約他一起到台中七期置產，他覺得要投資當然是買直轄市，最後他在高雄民權路買了一坪14萬的房子，沒想到2007年慘跌至9萬，現在才回到12萬左右。結果朋友當初買台中一坪13萬的房子，現在增值為35萬，賺了1.7倍。 房價M型化，頂級豪宅夯至於明年（2013年）高雄地產會出現什麼變化呢？在高雄經營地產近30年的永慶不動產楊政曉認為，高雄房價不僅回不去，而且不會再有低於20萬的產品。林武雄、林俊良與涂耀 斌也抱持同樣看法，2011年還有20萬以下的新建案，2012年已消失無蹤，到處都是單價25、30萬的新推案。還好高雄房價是一步步堆疊上來，不像台北漲勢又急又猛，「所以房價相對合理，除非發生類似SARS或經濟蕭條，否則不會大跌，這兩年最多就是在平盤整理，」林武雄認為。 不僅房價回不去，也開始出現M型化。根據高雄市建築開發公會的資料顯示，2007年新成屋平均總價才691萬，2008年已經達到1270萬，增加了近84％，目前多集中在1000至1200萬間。2012年單價、總價更是頻頻創新高，每坪40、50萬的豪宅接受度大增，例如京城建設的「京城凱悅」、隆大營建與城揚建設合作的「都廳苑」，總價至少4000萬起跳。其中，又以國揚推出108至236坪的「國硯」最受關注，國硯樓高171公尺，為全國豪宅最高樓，每坪成交價40至75萬不等，被國揚實際負責人侯西峰視為從事營建業30幾年來，最得意的作品。 2012年2月春節時，涂耀武的朋友回高雄過年，看上國硯的地理環境與產品規劃，跑到接待中心開價55萬想買，未料銷售人員竟然不賣，讓他第一次見識到高雄的豪宅潛力。目前，高雄已切割出兩塊市場，一塊是主打頂級客戶的豪宅。例如美術館、農16特區，以及愛河邊、海邊路、亞洲新灣區附近一帶，建商將本求利，不再推出3040坪的房子，會以大坪數、高總價的頂級住宅為主。景觀、海岸產品，易漲難跌 仲介業者林俊良認為高雄不動產要保值，就要看景觀線與海岸線兩條線。2012年以來面臨美術館綠地公園的房子，漲幅已達三成，而海岸線指的是瀕高雄港或海邊路一帶房子，偏愛透天厝的高雄民眾近來已能接受大廈產品，這也讓屋齡已經11年的「海洋帝國」，仍然出現一屋難求的盛況。雖然豪宅愈賣愈貴卻愈有人買，但是高雄市民對房價的容忍度還是有限的，中古屋喊到14萬就到頂了。眼見高雄市中心不再會有20萬以下的產品，有置產需求的人又該如何是好？ 永慶不動產楊政曉建議，預計三年內首購或換屋的自住客，趁利率低檔、房價相對合理，評估財務能力後，最好儘早進場，等到三年後，要花更大的代價，風險更高。如果買不起市中心的新成屋，仍有其他選擇，近幾年高雄推出不少重劃區，有許多五年以下的產品，「這種房子跟新成屋沒有太大差別，單價約在15萬間，」信義房屋執協林武雄建議，可以考慮購入這種標的。或是往外圍區域（原高雄縣與高雄市交界處）移動，例如鳳山、仁武、楠梓等區，還有14萬左右的新成屋。 至於投資客，房仲業者都一致建議謹慎為上。由於高雄商業活動並不活絡，15年來高雄市（合併高雄縣）人口只增加8萬5096人。外來人口少，市場動能不足，投資風險較高。未來只能寄望政府招商引資，增加工作機會，才能吸引鄰近居民遷移高雄，推升房價。 出處：http://www.gvm.com.tw/Boardcontent_21225.html