【文、攝影/何世昌】左營區在近20年內，人口數從一百萬爆增近一百九十四萬多，成長約2倍，各個商圈日趨繁榮，街頭容貌快速丕變，而巨蛋商圈，更已成為全市的商業重心，更進一步催生出豪宅案……
左營區的相對地理位置在原高雄市北面，在縣市合併後，則位在高雄市西南側，北邊為楠梓區，東鄰三民區和仁武區，南接鼓山區，西濱台灣海峽，行政面積約19.38平方公里。
在國民政府遷台以後，左營區湧入極為大量的軍人，後來陸續退伍後，演變成現在的榮民。軍方與榮民在左營區興建許多眷村，這些眷村與較早定居在區內的閩南聚落，成為形塑左營區印象的兩股勢力，讓左營成為全市文化匯萃之行政區。
左營區的相對地理位置在原高雄市北面，在縣市合併後，則位在高雄市西南側，北邊為楠梓區，東鄰三民區和仁武區，南接鼓山區，西濱台灣海峽，行政面積約19.38平方公里。
在國民政府遷台以後，左營區湧入極為大量的軍人，後來陸續退伍後，演變成現在的榮民。軍方與榮民在左營區興建許多眷村，這些眷村與較早定居在區內的閩南聚落，成為形塑左營區印象的兩股勢力，讓左營成為全市文化匯萃之行政區。
買氣仍豐沛 預售案重現
由於原高雄市的城市重心持續往愛河以北轉移，北高雄的人口量與商業活動日益攀升，而位在北高雄行政區中央，銜接鼓山、三民與楠梓的左營區，享有地利之便，且近年來又在捷運與高鐵站的交通建設激勵下，區域更呈跳躍式發展，街貌變化極為快速。現今博愛路、裕誠路、明誠路一帶，為區內商業氣習最濃厚的區段，尤其在漢神巨蛋開業後，對消費族群更形成磁吸效應，不僅讓商圈規模進一步擴大，還令高雄消費市場版塊大洗牌，而巨蛋商圈現已成為全市最熱絡的商圈之一。
左營區是高雄市少數幾個人口正成長的行政區，在過去20年間，左營區人口數成長近2倍；人口的湧入促使區域趨於繁榮，同時也是支撐房價的重要因子。現在左營區個案的平均開價，早已從去年的一字頭，揚升到二字頭以上，少數個案甚至開到三字頭；其次，不少個案的銷售期，都已縮短至一年內，顯示市況十分活絡。
更重要的是，豐沛的買氣推升業者推案信心；今年以來，左營區內已出現數件純預售大樓案，如「YOO馥建築」、「達麗宮廷」、「自由閱讀」、「鉅誕」等案，至於結構中的半預售案就更多了。
這不僅已打破大樓成屋市場的慣性，同時也宣告買盤結構的改變，意即投資置產客比重的增加，讓預售案在左營區重現，並且蓬勃發展。至於左營區各別區塊的市況發展，以下將劃分四大區塊來作分析介紹。
一、29期重劃區
本區大致範圍在民族路以西、台鐵縱貫鐵路以東、文府國小與文府路以南，與崇德路以北所圍之區域。29期重劃區為市地重劃區，在重劃時規劃保留不少既成社區，以及學校等部份公共建物，因此部份路段街貌略有參差，不過大體而言，這裡仍屬於新興的住商混合區塊。
雖然29期重劃區自民國77年就已發包動工，然因該重劃區占地廣大，為原高雄市最大之市地重劃區，在執行上出現一些缺失，其中最為人詬病的就是交通問題。在發包重劃時，重劃區內原該興建的聯外道路，竟有多達6條因不同因素而未完成，一直拖到97年才陸續興建完畢。
聯外交通的建置，為區域發展開啟新一波契機；然在此之前，區內不動產價格曾經拉升過一波，原因就是轟動一時的高鐵題材。惟高鐵早期營運並不如預期，高鐵題材無法強而有利的帶動房價向上攻堅，再加上此一區塊位置相對較偏，於是成為與市區相比，相對低價的購屋區域，曾出現不少低單、低總的大樓產品。
由於過去這裡房價較低，但聯外交通卻十分便利，包括三鐵（高鐵、台鐵與捷運）共構的左營站、國道一號，以及97年陸續完工的聯外道路等，交通網絡成型，對購屋族而言頗富吸引力。隨著捷運與高鐵運量穩定成長，人潮驅使商家進駐，目前區域內的生活機能已有顯著提升。
此區房價在96至97年間，區內還有有10萬／坪以下的產品。98至99年間，區內房價雖然有上漲，但漲勢有些溫吞，個案開價仍多在15萬／坪以下；真正進入狂飆時期，應該算是今年第一季，其推手則是所謂的外來建商（或重返高雄之建商）。
外來建商率先與本地建商在29期聯手高價獵地，拉開房地產飆漲的序曲。之後達麗與國泰建設，先後推出「達麗宮廷」、「YOO馥建築」兩大指標案，且同樣規劃為豪宅，開價則一口氣拉到三字頭，「Y」案更因品牌優勢，開價最高調漲到38萬／坪，創下區域新天價。
上述兩案開價均超出行情甚多，但令人驚訝的是，即使開價高得嚇死人，銷售速度竟也快得嚇死人，「Y」案僅一個月就完銷，而「達」案也在半年內銷售一空；兩大指標案以超高價的姿態熱銷，帶動鄰近個案順勢跟漲，目前區內個案開價幾乎都拉到20萬／坪以上。
目前本區內所供給的產品類型相當豐富，除上述豪宅外，換屋型如「遠見富麗」，首購型如「新光CITY」，透天類如「閱讀」等案，惟目前推案以大樓產品為主，透天案量較少。若以路段來說，博愛路三段沿線行情最好，愈往南則房價通常愈高；至於重義路愈往北走，商業氣習愈淡，多為住宅區型態，生活機能較為不足，行情略差一些。
雖然29期重劃區自民國77年就已發包動工，然因該重劃區占地廣大，為原高雄市最大之市地重劃區，在執行上出現一些缺失，其中最為人詬病的就是交通問題。在發包重劃時，重劃區內原該興建的聯外道路，竟有多達6條因不同因素而未完成，一直拖到97年才陸續興建完畢。
聯外交通的建置，為區域發展開啟新一波契機；然在此之前，區內不動產價格曾經拉升過一波，原因就是轟動一時的高鐵題材。惟高鐵早期營運並不如預期，高鐵題材無法強而有利的帶動房價向上攻堅，再加上此一區塊位置相對較偏，於是成為與市區相比，相對低價的購屋區域，曾出現不少低單、低總的大樓產品。
由於過去這裡房價較低，但聯外交通卻十分便利，包括三鐵（高鐵、台鐵與捷運）共構的左營站、國道一號，以及97年陸續完工的聯外道路等，交通網絡成型，對購屋族而言頗富吸引力。隨著捷運與高鐵運量穩定成長，人潮驅使商家進駐，目前區域內的生活機能已有顯著提升。
此區房價在96至97年間，區內還有有10萬／坪以下的產品。98至99年間，區內房價雖然有上漲，但漲勢有些溫吞，個案開價仍多在15萬／坪以下；真正進入狂飆時期，應該算是今年第一季，其推手則是所謂的外來建商（或重返高雄之建商）。
外來建商率先與本地建商在29期聯手高價獵地，拉開房地產飆漲的序曲。之後達麗與國泰建設，先後推出「達麗宮廷」、「YOO馥建築」兩大指標案，且同樣規劃為豪宅，開價則一口氣拉到三字頭，「Y」案更因品牌優勢，開價最高調漲到38萬／坪，創下區域新天價。
上述兩案開價均超出行情甚多，但令人驚訝的是，即使開價高得嚇死人，銷售速度竟也快得嚇死人，「Y」案僅一個月就完銷，而「達」案也在半年內銷售一空；兩大指標案以超高價的姿態熱銷，帶動鄰近個案順勢跟漲，目前區內個案開價幾乎都拉到20萬／坪以上。
目前本區內所供給的產品類型相當豐富，除上述豪宅外，換屋型如「遠見富麗」，首購型如「新光CITY」，透天類如「閱讀」等案，惟目前推案以大樓產品為主，透天案量較少。若以路段來說，博愛路三段沿線行情最好，愈往南則房價通常愈高；至於重義路愈往北走，商業氣習愈淡，多為住宅區型態，生活機能較為不足，行情略差一些。
二、捷運巨蛋站周邊
捷運巨蛋站周邊街景。本區大致範圍為崇德路以南到捷運巨蛋站周邊，包括47期重劃區，以及東側自由路商圈周邊。首先看到捷運巨蛋站周邊。由於明誠路與裕誠路是人聲鼎沸的商圈，左側又有知名的瑞豐夜市，小區塊發展原本就相當繁榮；爾後在漢神巨蛋開幕，引來更龐大的消費人潮，使商圈規模不斷茁壯成長，餐飲業尤為大宗，迄今已是高雄明星商圈。
正因巨蛋商圈現況與前景如此美好，宛如一顆光采奪目的鑽石，周邊不動產隨之水漲船高，因而催生出像「京悅」、「鉅誕」等豪宅案。「京」案為成屋案，均價為28萬／坪至37萬坪，目前僅剩餘屋；「鉅」雖為預售案，但沒想到更為搶手，該案開價25萬／坪至38萬／坪，甚至強調不二價，然開賣兩週隨即封盤調價，調漲後的價格，勢必再刷下區域新高。
不過上述兩件豪宅案，地段為其價格最重要的支撐因素，「京」案就在博愛路上，而「鉅」案則鄰在漢神巨蛋後方，都是不可多得的好地點，也才能開出如此高價格。
捷運巨蛋站西北側，眷村華夏新村為這裡較早的聚落，直到華夏路與南屏路相繼通車後，周邊房地產有了開發價值，於是成為建商推案的新興區塊；然此區塊位置稍偏，區域質感也略遜一籌。本區塊所供給的產品較為多樣，有中、大坪數產品如「悅讀天詩」，均價24萬／坪，或者如中、小坪數產品如「吾双」，均價22萬／坪，另有部份透天型產品，惟案量較小。
巨蛋站右方與東南側，則是相當熱鬧的裕誠、明誠與自由路商圈。由於此區塊發展已經成熟，沿途商家林立，可建用地稀少，近年個案的量體均不大。目前線上還有幾個透天案可供銷售，只是供給戶數同樣很少。明誠路、裕誠路與愛河對面河堤社區接壤之區域，整體質感較佳，惟開發趨於飽合。
至於最南端的大順路一帶，近年在大順路南側的COSTCO與義聯集團開發案等題材激勵下，房價已不可同日而語；今年3月公開的指標案「自由閱讀」，搭乘上述題材順風車，大膽地以純預售銷售，即使開出22.5萬／坪至27萬／坪的高價，還能順利銷售。
最後看到47期重劃區。47期重劃區並非一個方整的區塊，其重劃範圍略顯零碎，大致位置是北起重信路、新莊高中，南至新庄仔路、天祥二路，東起自文守路、民族路，西到立大路為止，為橫跨左營區與三民區之重劃區。
47期重劃區內的建案所訴求的，大多是微笑公園與原生植物園區，以及R15捷運站和鄰近巨蛋商圈等四項；而該重劃區之區塊，因與既有社區間鄰，不動產行情其實差別不大。再者，無論建案有無位在重劃區內，舉凡位在這區塊附近的推案，都會以這四項作為訴求，所以推案有無位在重劃區內，倒也不影響銷售。
今年6月公開的「太子市博」，開價一口氣衝高到26萬／坪至32萬／坪；惟此案因挾著品牌優勢才能順銷，一般建案若想開到三字頭，短期內想順銷恐有難度。而「太」案基地座落的孟子路，未來還有光洲建設、太普建設等大案會推出，也讓孟子路成為區內推案的一級戰區。
三、榮總周邊
本區範圍為榮德路以東之區塊，核心為高雄榮民總醫院。此區生活機能較為有限，商家主要集中在榮總大門前、榮總路部份路段上，其餘路段屬於純住宅區；而本處的學區，則是位在左側29期重劃區內的福山國中、小。
在榮光路以南，推案大多為大樓型產品，越往榮光路的北側，則大多是透天型產品。但無論是大樓或透天，業者多想捉住醫護人員為主的購屋族群，強調上下班往返的便利性，乃至於用醫生的光環來拉攏一般購屋客，甚至是醫生子弟所就讀的福山學區，來吸引注重下一代教育的家長。
去年11月公開的指標大樓案「赫米斯」，均價17萬／坪，產品為區內較欠缺的中、小坪數產品，推出後市場反應良好，至今已到案尾。較為特殊的是，由於此處與仁武區接壤，因此有不少業者在仁武區內推出社區型透天產品，同樣用榮總生活圈作訴求，卻以相對低總價搶市；而購買客源，則以市區高房價推擠過來的客戶居多。
在榮光路以南，推案大多為大樓型產品，越往榮光路的北側，則大多是透天型產品。但無論是大樓或透天，業者多想捉住醫護人員為主的購屋族群，強調上下班往返的便利性，乃至於用醫生的光環來拉攏一般購屋客，甚至是醫生子弟所就讀的福山學區，來吸引注重下一代教育的家長。
去年11月公開的指標大樓案「赫米斯」，均價17萬／坪，產品為區內較欠缺的中、小坪數產品，推出後市場反應良好，至今已到案尾。較為特殊的是，由於此處與仁武區接壤，因此有不少業者在仁武區內推出社區型透天產品，同樣用榮總生活圈作訴求，卻以相對低總價搶市；而購買客源，則以市區高房價推擠過來的客戶居多。
四、翠華路西側
左營大路街景一隅。翠華路西側的廣大區域，是一個眷村味道濃厚的地方，區內多眷村或軍方設施，房地產起步較晚。若扣除環境因素，本區位置處於邊陲，也是房價相對較低的原因。近年在市區房價高漲之下，本區除蓮池潭周邊湖景住宅，或者少數強調可遠眺海景的建案外，本區房價行情在左營區裡相對較低，所以若要在左營區找低單、低總的產品，在這一區塊內就能找到。但本區商家主要集中在左營大道、後昌路等路段，其他路段生活機能與質感較差，是美中不足之處。
97年初公開、位在翠峰路上的「君悅灣」，因較近市區，開價15.5萬／坪，有大樓及透天兩種產品；然該案因價格不算便宜，且戶數將近7百戶，因而拉長銷售期，目前住宅產品已才銷售完畢。
京城建設是本區塊推案的主力業者，其特色是低單、低總，以捉緊首購或首換客層。除上述「君」案外，另有先勝路、介壽路附近的指標案「微風京品」（原案名為「京城水噹噹」）；該案在97年公開之初，曾以每坪8萬搶攻首購族。但到了今年，位在先峰路上的「四季」，均價則已拉抬到16.3萬／坪，但在低總價訴求下，產品依舊熱銷。
本區因多數土地為眷村與軍用設施，可建用地極少，至於仍有建商京城能在此推出造鎮大案，乃是軍方為補充眷改基因而標售大面積土地。在可見的未來，軍方仍會陸續標售眷村土地以充實眷改基金，而取得軍方釋出的眷村土地，已成為業者欲在此推案的最佳途徑。
區域落差大 後市仍競爭
介壽路一帶。縱觀整個左營區房價，雖然已有大幅度拉升，但這卻不代表區域發展已跟上腳步。我們必須記取高雄房地產『消失的十年』之警惕，當房價出現異常且快速的飆升時，必須回頭檢視基本面是否有其價值。當然，以左營市區現今之發展，房價確有二字頭的實力，但邊陲地區發展的腳步既跟不上市區，且存有不小的落差，其房價就可能要審慎面對；另一方面，在地自住客與業者的價格認知持續擴大，導致自住客趨觀望或推擠到外圍，而市中心的投資置產客比重則不斷攀升，於是催生出愈來愈多的預售與半預售案，這對以剛性需求為根基的高雄房市而言，是較不健康的發展。
再者，隨著市況持續熱絡，未來的預推建案數量居高不下，即使目前多數推案銷售還算順利，但日後市場上有無足夠的買盤，源源不斷消化可能擴大的供給量，這將是業者不可迴避的問題。
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